زمین‌ها جزء با ارزش‌ترین و ماندگارترین دارایی‌های هر فرد محسوب می‌شوند. قیمت زمین به عوامل مختلفی بستگی دارد و به سرعت رو به افزایش است. در این مطلب می‌خواهیم به بررسی عوامل موثر بر قیمت زمین بپردازیم و نکات مهم و کاربردی را در اختیار شما قرار دهیم. پس تا پایان این مطلب ما را همراهی کنید.
شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن
قبل از اینکه با دسته‌بندی آن‌ها آشنا شوید، باید بدانید هر عاملی می‌تواند با وجود داشتن یا نداشتن ارزش، وضعیت قیمت ملک را بالا یا پایین بیاورد. پس باید به تمام جزئیات ریز یک خانه در هنگام بازدید توجه کنید:
- عواملی که اثر مثبت بر وضعیت قیمت زمین دارند. با افزایش این موارد، قیمت ملک نیز افزایش می یابد؛ مانند زیربنا، متراژ، امکانات و …
- عواملی که اثر منفی بر وضعیت قیمت مسکن دارند. با افزایش این موارد قیمت خانه کاهش می‌یابد؛ مانند: عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه‌های وسایل نقلیه، تعداد طبقات خانه بدون آسانسور و…
عوامل موثر بر قیمت زمین
عوامل موثر بر قیمت زمین به ۷ دسته تقسیم می‌شوند. که یا بر قیمت ساختمان و سازه (اعیان) تاثیر می‌گذارد یا بر روی زمین ملک (عرصه). علل افزایش قیمت زمین به طور کلی عوامل فیزیکی عواملی هستند که به راحتی می‌توانید آن‌ها را بررسی کنید و با چشم دید.
اما عوامل موثر بر قیمت زمین بیشتر فیزیکی و تحت کنترل شهرداری‌ها و دولت هستند و تقریبا خریدار ملک نمی‌تواند تاثیری روی آن‌ها بگذارند. اصلاح این موارد یا امکان پذیر نیست یا اگر هم باشد بسیار زمان بر است. پس قبل از هر چیزی آن‌ها را بررسی کنید. این عوامل موثر بر قیمت زمین و وضعیت بازار مسکن عبارتند از:
- قرار گیری در طرح‌های اجرایی مانند مترو
- امکان پارک خودرو در معبر
- مشجر بودن معبر (معابر ملک درخت کاری شده باشد)
- کاربری ملک · شیب تند معبر
- قرار گرفتن در بافت فرسوده
- آسیب پذیری در مقابل بلایای طبیعی و…
عوامل کاهش یا افزایش قیمت آپارتمان
برعکس عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین، اکثرا تحت کنترل خریدار است. شما نیز بعد خرید خانه آن‌ها را می‌توانید تغییر دهید. بعضی از این‌ها آسان تغییر می‌کنند و بعضی به سختی و پر هزینه هستند. عوامل فیزیکی خیلی زیاد هستند. برای همین پیشنهاد می‌شود یک چک لیست از این‌ها که مد نظرتان است و برایتان خیلی اهمیت دارد داشته باشید که راحت‌تر عوامل فیزیکی مد نظرتان را بررسی کنید. این عوامل عبارتند از:
- تاریخ آخرین بازسازی
- نوع و امکانات ساختمان
- پارکینگ و تعداد آن
- عرض راه پله و وجود پلۀ اضطراری
- وجود گلخانه
- آیفون تصویری
- دوربین مدار بسته
- درب کنترل از راه دور
- استخر، سونا، جکوزی
- سیستم تهویه (کولر آبی یا گازی و شوفاژ)
- سیستم اطفای حریق
- آنتن مرکزی
- اسکلت و سازۀ ضد زلزله
- وجود پیلوت
- تعداد و نوع خواب آن
- تعداد تراس‌های ساختمان
- آشپزخانه و نوع کابینت آن
- وجود آسانسور و ظرفیت آن
- انشعاب و کنتورهای مستقل
- نورپردازی ساختمان و…
موارد فوق جزء مهمترین موارد فیزیکی اثرگذار بر قیمت ساختمان هستند. پیشنهاد کارشناس ما به شما این است که بعد از خواندن این مطلب همین جا، دست نگه دارید و یک بار دیگر عوامل فوق را بخوانید! یک چک لیست از موارد فیزیکی ساختمان مورد علاقه‌تان را بنویسید که در زمان اندک بازدید خانه با سوال‌های هوشمندانه بتوانید بررسی کنید خانه‌ای که در حال بازدیدش هستید؛ چقدر به خانۀ مدنظر شما نزدیک است.
عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین
عواملی هستند که جزء خصوصیات زمین است و خود زمین را مورد بررسی قرار می‌دهد. تغییرات محیط آن تقریبا غیر ممکن است. اکثر این موارد مهم هستند و ساده می‌شود این‌ها را شناسایی کرد. اما بهبود شان حتی در صورت امکان‌پذیر بودن هم بسیار هزینه بر می‌باشد.
مانند: میزان تراکم پذیری و… این عوامل موثر بر قیمت زمین، خارجی هستند وعبارتند از:
- مساحت زمین و جهت آن
- تعداد و اندازۀ بر ساختمان
- شکل هندسی زمین
- موقعیت قرارگیری زمین نسبت به معابر
- وقوع زمین در تقاطع و میدان
- موقعیت مکانی نامناسب
- میزان تراکم پذیری
- قرار داشتن در محدودۀ طرح ترافیک
این عوامل قیمت خانۀ شما را بالا می‌برد!
عواملی هستند که بیشتر تحت کنترل معمار ساختمان هستند و خوش‌سلیقگی سازنده ملک است. این موارد یک ویژگی خوبی که دارند به نسبت سایر دسته‌های دیگر اکثرا به راحتی قابل بهبود نیز هستند. پیشنهاد ما این است که برای این موارد یک چک لیست تهیه کنید. این عوامل موثر بر قیمت زمین به شرح زیر هستند:
- نوع مصالح مورد استفاده
- وجود شومینه
- تزئینات مورد استفاده
- معماری داخلی
- نوع و تعداد سرویس‌های بهداشتی
- وجود باربیکیو اختصاصی
- منظره و چشم انداز
- آفتاب گیری
- وجود حیاط خلوت
- تعداد واحدها
- طبقۀ آپارتمان
تغییر وضعیت قیمت مسکن با عوامل مختلف
تاثیر دسترسی بر قیمت ملک این موارد اثرگذار بر وضعیت مسکن همانطور که از اسمشان پیداست، اشاره به دسترسی آسان به مراکز مختلف دارد. چیزی که این دسته را جدا می‌کند، سختی بررسی آن و تغییر پذیری زیاد آن است. این دسته از عوامل هم بر روی قیمت زمین تاثیر دارند و هم بر روی قیمت ساختمان. البته با گذر زمان و پیشرفت شهرها و راحتی حمل و نقل تقریبا این موارد دیگر ارزش گذشته را ندارند ولی وجودشان خیلی بهتر از عدم وجودشان است.
با هر قیمتی، اینجا خانه نخرید!
دسترسی به مراکز تجاری و اداری دسترسی به مراکز آموزشی و فرهنگی دسترسی به مراکز بهداشتی و درمانی دسترسی به مراکز تفریحی و ورزشی دسترسی به مراکز خدماتی دسترسی به مساجد و حسینیه‌ها دسترسی به خیابان‌های اصلی و… تاثیر ترافیک و مراکز اطراف بر قیمت مسکن به عواملی گفته می‌شوند که تعیین‌کننده شلوغی و تراکم افراد و رفت آمدها در آن منطقه است. این موارد را واقعا جدی بگیرید. چون ارتباط کاملی با آرامش شما دارند و جز مهم ترین عوامل موثر بر قیمت زمین هستند. اگر در مجاورت ملکی این موارد را دیدید، سعی کنید از ملک دوری کنید. چون ممکن است آخرین مشتری آن ملک خودتان باشید.
- همسایگی با خطوط ریلی
- همسایگی با فرودگاه
- همسایگی با گورستان
- همسایگی با پادگان‌ها و مراکز نظامی
- همسایگی با کارخانه‌ها
- همسایگی با نیروگاه برق و دکل‌های فشار قوی
- همسایگی با ایستگاه آتش نشانی
- همسایگی با اتوبان‌ها و بزرگراه‌ها
- همسایگی با مراکز تفریحی و اقامتی
- همسایگی با مرکز حکومتی و سیاسی
- همسایگی با ورزشگاه‌ها و سالن‌های ورزشی
- همسایگی با رستوران های بزرگ
از این عوامل هرگز چشم‌پوشی نکنید!
تحلیل قیمت مسکن را از کجا شروع کنیم؟
عوامل محیطی مانند ترافیک جز موارد منفی هستند و باعث کاهش قیمت ملک می‌شوند. به یاد داشته باشید اینجا عوامل محیطی بیشتر منفی است. و شاید فکر کنید پس پارک، محیط‌های سبز و… این دسته از محیط‌ها چه می‌شود! لازم به ذکر است که این‌ها در دسته عوامل دسترسی قرار می‌گیرند. گفتنی است که این عوامل در شهرها خیلی کم هستند. ولی اگر خارج شهر قصد خرید ملک دارید عوامل محیطی خیلی می‌توانند برای شما مفید باشند. این فاکتورهای تاثیرگذار بر وضعیت قیمت مسکن عبارتند از:
- محیط زیستی مثل: آلودگی صوتی و آلودگی هوا
- هم‌جواری با انواع کاربری‌ها مثل: مرکز دفع زباله یا محل‌های بازیافت
- هم‌جواری با انبارهای عمومی و سیلوهای گندم
- هم‌جواری با کارخانه‌ها و کارگاه‌ها و مشاغل مزاحم
- هم‌جواری با کوه و تپه
عوامل دیگر
نکته دیگر اینکه دقت داشته باشید این عوامل فقط مربوط به خود ملک می‌باشند. فرق نمی‌کند بازار در رکود است یا در رونق. به عبارتی این عوامل متاثر از بازار مسکن نیستند. عوامل (بازاری) تاثیرگذار بر قیمت ملک شامل:
۱- عرضه و تقاضا
۲- هزینه‌های ساخت
۳- سیاست‌های خارجی (افزایش قیمت دلار)
۴- نقدینگی
۵- بازارهای موازی
۶- مالیات
۷- سود بانکی
۸- قیمت نفت و بودجه دولت
سیاست‌های شهری
از طرف دیگر عامل مهم سیاست‌های شهری قرار دارد. سیاست‌هایی مانند سیاست های شهرداری در ارائه تراکم مازاد، ارزش یک زمین را تغییر می‌دهد. در نتیجه بازیگران بازار مسکن با بررسی این تحولات، فعالیت‌های سوداگرانه خود را در بازار زمین شروع می‌کنند و طی یک فرآیند روستایی را شهر می‌کنند که ارزش قیمتی زمین‌های آن را تغییر می‌دهند و سود بیشتری ببرند.
تغییر محدوده شهری
دیگر عامل مؤثر بر قیمت زمین تغییر محدوده شهری است که در کشور ما به زمین‌خواری معروف است. این موضوع نیز جز عوامل موثر بر قیمت زمین است.
رونق بازار مسکن و سرعت ساخت
از دیگر عوامل قیمت گذاری املاک و مستغلات، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت است. هر زمان که رکود در بازار مسکن اتفاق افتاده است، نرخ زمین تغییر نکرده و بالعکس. البته این به دلیل آن است که مسکن و زمین بخش امن و کم ریسک در سرمایه‌گذاری افراد به حساب می‌آید. اطمینان خانوارها به آن به دلیل ریسک پایین سرمایه‌گذاری در آن نسبت به سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری مانند طلا و دلار است.
انگیزه افراد
در برهه‌هایی از زمان که به دلایل گوناگون انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن افزایش می‌یابد، سوداگری در این بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد. درنتیجه جهش قیمتی زمین همواره بیش از رشد مسکن است. از طرف دیگر سفته بازی در بازار زمین و ارزش‌افزوده بالای آن تخلفات زیادی را این زمینه ایجاد می‌کند.
تقاضای بیشتر، عرضه کمتر
به دلیل محدود بودن زمین و عرضه ثابت آن، در صورت تقاضای بیشتر نسبت به عرضه، قیمت افزایش می‌یابد. به همین دلیل است که برای کنترل تورم این بخش، افزایش محدوده شهری راهکاری منطقی محسوب می‌شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد تورمی در بازار مسکن و زمین است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش یافته است.
قیمت زمین چگونه تعیین می‌شود؟
بررسی‌ها حاکی از آن است که یکی از مهمترین موضوعات مطرح در تعیین قیمت یک ساختمان، تغییرات قیمت زمین آن است.
تورم بالا
تورم بالای بخش زمین نیز یکی از مهمترین عوامل مؤثر بر قیمت زمین است و بازیگر اصلی قیمت زمین است. همانطور که در بالا ذکر شد یکی از مهمترین موضوعات مورد بحث در تعیین قیمت زمین که باید مورد بحث قرار گیرد، این است که چه سیاستی باید برای کنترل تورم زمین اتخاذ گردد.
کنترل تورم
امسال بحث‌های زیادی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن مطرح است. درحالی که از نگاه متخصصان عمده این مالیات را باید از زمین بگیرند. که کمتر به این موضوع توجه می‌شود. چراکه اصل سوداگری در بخش زمین است و سرمایه‌گذار سود اصلی را از ساخت نمی‌برد. بلکه از تغییرات قیمت زمین سود می‌کند. در اقتصاد و نیز درزمینه تولید، دو عامل سرمایه و نیروی کار وجود دارد، بنابراین منفعت باید بین این دو بخش تقسیم شود.
درحالی‌که که در ایران، منفعت اصلی در صنعت ساختمان از تغییرات قیمت زمین حاصل می‌شود. مثال نقض این موضوع، بیش از چهار دهه پیش رخ داد و در پروژه ساختمان‌سازی اکباتان، قیمت‌ها با توجه به هزینه ساخت تعیین شد. در این پروژه، مقیاس تولید افزایش یافت. فناوری‌های جدید به کار رفت و از کنار صرفه‌جویی‌های ناشی از مقیاس و بسته‌های طراحی سودآوری ایجاد شد.
سرمایه گذاری
اما سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان ایران، به خصوص از دهه ۷۰ به بعد از محل تولید ساختمان آن‌چنان سودآور نبود. بیشترین سود از تغییرات قیمت زمین به‌دست‌آمد. این موضوع باعث شد تا سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر نسبت به استفاده و ورود به فناوری‌هایی که هزینه ساخت را کاهش می‌دهند رغبت نشان ندهند.
نکته مهم در مورد تعیین قیمت زمین و یا خرید خانه کلنگی این است که خریدار آن‌ها اغلب قصد ساخت‌وساز دارند و به همین دلیل است که فاکتورهایی مانند چند بری خانه یا زمین، عرض و طول آن، موقعیت آن از نظر عرض کوچه یا خیابان، دسترسی ملک به معابر اصلی، کاربری و امکان تغییر کاربری آن، نوع سند، هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی آن معین بر قیمت هستند.
البته قیمت گذاری املاک و مستغلات امری تخصصی است. بهتر است به عوامل متخصص آن سپرده شود. زیرا با توجه به قیمت‌های امروز که طبق آمار متوسط قیمت زمین یا سازه کلنگی در تهران را حدود ۲۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند هرگونه اشتباهی منجر به ضرر زیادی برای فروشنده و یا خریدار خواهد شد.
سخن آخر
بنابراین در این مطلب به بررسی عوامل موثر بر قیمت زمین اشاره کردیم و نکات مهم و کاربردی را در اختیار شما قرار دادیم. توصیه می‌کنیم قبل از خرید و فروش زمین حتما به عوامل موثر بر قیمت زمین خود و موقعیت زمین توجه کنید و برای اطمینان بیشتر با مشاوران مسکن و افراد خبره در ارتباط باشید. سپاس از اینکه تا پایان این مطلب ما را همراهی کردید. برای دریافت اطلاعات بیشتر به سایت ما مراجعه کنید.
