رشد مسکن
این روزها از گوشه و کنار کشور در مورد لزوم رشد مسکن میشنویم، بهگونهای که طی سالهای اخیر این موضوع به دقیقه ارکان بلندپایه کشور ازجمله دولتهای اخیر تبدیلشده است. بررسی عوامل مؤثر بر رشد مسکن یکی از الزامات برای بهبود وضعیت رشد مسکن است.
عوامل مؤثر بر رشد مسکن
عرضه و تقاضا
عرضه و تقاضا در بازار مسکن مانند هر بازاری دیگر تأثیرگذار است. هر معامله مسکن یک خریدار و یک فروشنده دارد، به این معنی که عرضه کم یا زیاد خانهها میتواند قیمت مسکن را بالا یا پایین ببرد.
اگر عرضه کم و تقاضا زیاد باشد، اینیک »بازار فروشنده« است، از سوی دیگر، اگر تقاضا کم و عرضه زیاد باشد، »بازار خریدار« است زیرا قیمتها احتمالاً کاهش خواهند یافت. پس عامل عرضه و تقاضا یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن است که میتواند تأثیرات متفاوتی بر رشد مسکن داشته باشد.
اقتصاد
تقاضای مسکن به درآمد مردم بستگی دارد، عامل اقتصاد بدیهیترین عامل در رشد مسکن است. با رشد اقتصادی بالاتر و دستمزدهای رو به رشد، مردم میتوانند بیشتر برای مسکن، چه ازنظر کیفیت و چه ازنظر کمیت هزینه کنند.
ازاینرو سیاستهای اقتصادی تأثیر مستقیمی بر رشد مسکن دارند. برنامهریزیهای طولانیمدت و اختصاص بودجههای کلان برای موضوع مسکن در کشورهای مختلف، بیانگر آن است که اقتصاد را میتوان یکی از مهمترین عوامل مؤثر بر رشد مسکن دانست.
اقتصاد به شیوههای مختلفی در رشد مسکن تأثیر میگذارد که در ادامه تعدادی از آنها را موردبررسی قرار میدهیم:
مسکن میتواند سرمایه باشد!
درست است، مسکن میتواند سرمایه باشد. امروزه بسیاری از سرمایهگذاران بزرگ دنیا بخش بسیار بزرگی از سرمایه خود را در بخش مسکن هزینه میکنند و همین هزینه کردن است که در انتها باعث رشد مسکن میشود. اما این سرمایهگذاری بستگی به آینده اقتصادی یک کشور دارد و بررسی چشمانداز اقتصادی یک کشور برای انتخاب مسکن بهعنوان یک سرمایه بسیار حائز اهمیت است.
وام
وام یک عامل متأثر از اقتصاد است. مسکن یک سرمایه خُرد نیست و نمیتوان با هر مقدار سرمایه وارد بازار مسکن شد. ازاینرو بانکها برای کمک به اقشار مختلف مردم وامهایی را پرداخت میکنند تا مردم بتوانند این نیاز اولیه خود را با کمک این وامها برطرف سازند.
پس هرقدر که وامهای مناسبتر و بیشتری در جهت تهیهٔ مسکن به مردم پرداخت شود، تقاضای مسکن و درنتیجه رشد مسکنسازی افزایش مییابد.
مالیات
مالیات یک عامل چرخاننده اقتصاد کشورهاست. مالیات بر املاک و مستغلات همچو یک تیغ دولبه بر رشد مسکن اثر میگذارد. در برخی کشورها آنچنان مالیات بر خانهها زیاد است که برای افراد ساخت مسکن صرفه اقتصادی ندارد پس این مالیات زیاد به ضرر رشد مسکن عمل میکنم.
از طرفی دیگر اگر مالیات اخذشده بهاندازه کافی باشد و در جای مناسب خرج شود، میتواند تأثیر مثبتی در رشد مسکن داشته باشد. برای مثال: ایجاد زیربناهای شهرسازی مناسب از بودجه حاصل از مالیات میتواند در رفاه ساکنان و درنتیجه در رشد ساخت مسکن مؤثر باشد.
تورم
عدم وجود تورم و ثابت ماندن ارزش کالاها میتواند برای برنامهریزیهای طولانیمدت مفید و حیاتی باشد. یک اقتصاد با ثبات به سرمایهگذار این اطمینان را میدهد تا بتواند با توجه به آینده وارد یک سرمایهگذاری مطمئن بشود، عاملی که متأسفانه در کشور ما قابللمس نیست.
وجود تورم باعث میشود که صاحبان سرمایه از ورود به بازار مسکن هراس داشته باشند زیرا با رشد روزافزون قیمت مصالح و خدمات مربوط به مسکنسازی نمیتوانند برنامهریزی مناسبی برای ساخت مسکن داشته باشند پس درنتیجه تورم یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن است که بر رشد مسکن تأثیر عکس دارد.
نرخ بهره
وامدهندگان نرخهای وام مسکن خود را تعیین میکنند، هرچند که در آخر این دولت مرکزی است که به دادههای اقتصادی فعلی نگاه میکند و نرخهای بهره را در آینده افزایش یا کاهش میدهد؛ این یعنی تغییرات در نرخ بهره ممکن است بر قیمت خانهها و اینکه آیا شخصی میتواند یکخانه بخرد یا نه تأثیر گذارد است. پس نرخ بهره بهعنوان یک عامل کیفیتی وام، میتواند از عوامل مؤثر بر رشد مسکن باشد.
جغرافیا
مسکن برخلاف بسیاری از مراجع سرمایهگذاری همچو ارز و طلا، یک سرمایهٔ ساکن به شمار میرود و ارزش آن متأثر از مکانی است که در آن قرار دارد. جغرافیا پارامترهای مختلفی را در برمیگیرد. امنیت، آبوهوا یا حتّی امکانات رفاهی ازجمله پارامترهای یک جغرافیا به شمار میروند.
امنیت
امنیت همهچیز یکخانه است. اگر به سرشت انسان بازگردیم خواهیم دید که همیشه جایی را برای در امان بودن خود در نظر دارد و در آنجا خود را مصون از هرگونه آسیب میبیند پس امنیت یکی از ویژگیهای اصلی یکخانه محسوب میشود. وجود امنیت در یک جغرافیا باعث رشد مسکن در آن جغرافیا خواهد شد. پس امنیت نیز یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن است و هرچه امنیت بیشتر باشد رشد مسکن نیز بیشتر خواهد بود.
آبوهوا
بررسی آبوهوا بهعنوان یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن نیز مهم است و باید برای هر جغرافیای خاص بهصورت جداگانه موردبررسی قرار گیرد، برای مثال:
مطمئناً رشد مسکن در مناطق خوش آبوهوای تهران بیشتر از دیگر مناطق خواهد بود از همین رو است که پروژههای عظیم مسکنسازی سالهای اخیر بیشتر معطوف به خارج از محدودهٔ شهری تهران است، همچو پروژه شهر پردیس که در محدودهای با آلودگی کمتر جوی پیادهسازی شده است.
امکانات رفاهی
مطمئناً در عصر ارتباطات، سرعت، عاملی تأثیرگذار است و رفاه نیز برآورنده سرعت است. دسترسی به امکانات رفاهی در یک جغرافیا باعث رشد هرچه بیشتر مسکن در آن جغرافیا میشود. این عامل آنقدر تأثیرگذار است که میتواند یک منطقه را ازنظر رشد مسکن اشباع کند.
حملونقل
در دسترس بودن، کیفیت حملونقل و زیرساختها میتوانند بر قیمت مسکنها تأثیرگذار باشند و قیمت مسکن نیز میتواند بر رشد مسکن در یک منطقه مؤثر باشد. هزینههای رفتوآمد و زمان صرف شده برای دسترسی به امکانات میتواند بهطور قابلتوجهی بر مقرونبهصرفه بودن ساخت مسکن در یک منطقه تأثیر بگذارد، پس میتوان زیرساختهای حملونقلی را نیز از عوامل مؤثر بر رشد مسکن در نظر گرفت.
حملونقل میتواند خود بهتنهایی عامل اصلی رشد مسکن در یک منطقه باشد؛ امروزه میتوان شهرهای بسیاری را مشاهده کرد که تنها به دلیل قرار گرفتن در مسیرهای ترانزیتی رشد کردهاند و مسکنسازی در آنها بسیار رشد کرده است.
سیاستها دولتها
سیاستهای دولت به طرق مختلف مستقیماً بر قیمت مسکن تأثیر میگذارد و قیمت مسکن نیز بهصورت مستقیم یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن است. بهطور خاص، دولتها میتوانند بهطور موقت تقاضا برای املاک و مستغلات را بر اساس قوانین، مشوقهای خرید یا فروش و مقررات املاک و مستغلات تقویت یا تضعیف کنند.
یک مثال، کسر مالیات بر بهره وام مسکن است که به خریداران مسکن انگیزه میدهد و باعث افزایش احتمالی قیمت خانه میشود.
مثال دیگر، وضع تعرفههای وارداتی بر مواد و مصالح مسکن واردشده از کشورهای دیگر مانند سیمان یا فولاد است که میتواند هزینههای ساخت خانههای جدید را افزایش دهد و بر بازار و قیمت مسکن تأثیر بگذارد.
جمعیت
وجود جمعیت کافی یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن است. جمعیت میتواند شامل پارامترهای نسبت جنسیت، وضعیت اجتماعی-اقتصادی و یا سن نیز باشد که همگی در رشد مسکن مؤثرند.
این پارامترهای آماری جمعیت ممکن است به ما در درک بهتر تأثیر آنها بر قیمت املاک و انواع املاک موردنظر مردم کمک کند. رشد جمعیت بسته به نوع تغییر خود ممکن است بر روند بلندمدت املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.
کدام عوامل مؤثر بر رشد مسکن مهمتر هستند؟
مشاهده کردید که نمیتوان رشد مسکن را فقط با تکیهبر یکی از عوامل مؤثر بر رشد مسکن پیشبینی کرد و باید همه جوانب و عوامل را باهم و در کنار هم برای پیشبینی رشد مسکن در نظر گرفت، هرچند که اقتصاد مهمترین و تأثیرگذارترین عامل در رشد مسکن است اما هنوز هم میتوان با تکیهبر دیگر عوامل رشد مسکن را در یک جغرافیا افزایش داد.
برای مثال، همانگونه که مشاهده کردهاید اقتصاد چند سال اخیر کشورهایی همچو ترکیه نتوانسته است جلوی دولت آنها را برای رشد مسکن بگیرد و این کشورها با تکیهبر دیگر عوامل مؤثر بر رشد مسکن، پروژههای بزرگ مسکنسازی خود را بهپیش بردهاند؛ پس همانطور که گفتیم نمیتوان تنها با تکیهبر یک عامل رشد مسکن در یک جغرافیا را پیشبینی کرد.
کلام آخر
در رشد مسکن عوامل مؤثر بسیاری وجود دارند و برای پی بردن به آینده رشد مسکن باید همه آنها را موردبررسی قرار داد، امید است که تمامی عوامل دستبهدست هم دهند تا رشد کافی مسکن درنهایت باعث در دسترس بودن خانه مناسب برای تمام اقشار جامعه شود.
