آیا بازار مسکن سقوط می‌کند؟ آنچه کارشناسان می‌گویند این ایده که «رکود مسکن»، برخی از افزایش قیمت‌های بزرگ در خانه‌ها را معکوس می‌کند، بسیار زیاد است.اما اتفاق عجیبی در مسیر سقوط بازار مسکن رخ داد: قیمت مسکن دوباره شروع به افزایش کرد.
آیا ریزش مسکن در آینده اتفاق میافتد؟
خیر. هنوز تعداد خریداران بیشتر از فروشندگان است و این بدان معناست که کاهش قیمت قابل‌توجهی ممکن نیست اتفاق بیفتد. «به‌طورکلی عرضه کافی وجود ندارد. تعداد افراد از موجودی مسکن بیشتر است.
افزایش شدید نرخ وام مسکن بازار را منحرف کرده است. بسیاری از خریداران بالقوه منتظر کاهش نرخ بوده‌اند – اما اگر نرخ وام مسکن کاهش یابد، خریداران جدید می‌توانند به بازار سرازیر شوند و قیمت مسکن را بالا ببرند.
«البته که شما یک نسل کامل از تقاضای متوقف‌شده دارید. ما در این موقعیت جذاب با تقاضای فوق‌العاده و موجودی بسیار کم قرار داریم. وقتی نرخ بهره شروع به کاهش کند، چرخه رونق و رکود دیگری خواهد بود و ریزش مسکن در آینده را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
پس از دو سال فروش سریع مسکن و افزایش قیمت مسکن، بازار مسکن داغ گذشته شروع به کاهش کرد و اکنون به دلیل افزایش نرخ بهره وام مسکن، در حال خزیدن است. همراه با کاهش شدید تقاضای خریداران، قیمت مسکن کاهش‌یافته است. آیا این امر پس از دو سال فعالیت بی‌سابقه فروش، پرچم قرمزی را برافراشته است که بازار مسکن در آستانه سقوط است؟
درحالی‌که اکثر کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که تقاضای خریداران خانه درنهایت افزایش یابد، علائم هشداردهنده‌ای برای آنچه ممکن است در پیش باشد وجود دارد.
آیا ما در یک حباب مسکن هستیم؟
اگرچه افزایش شدید قیمت مسکن نشان‌دهنده حباب نیست، اما عوامل اساسی دیگری نیز وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. این‌ها شامل «تغییر درآمد قابل‌تصرف، هزینه اعتبار و دسترسی به آن، اختلال در عرضه، و افزایش هزینه نیروی کار و مواد اولیه ساختمانی ازجمله دلایل اقتصادی برای افزایش پایدار قیمت مسکن هستند».
وقتی «اعتقاد گسترده‌ای وجود دارد که افزایش شدید قیمت امروز ادامه خواهد داشت»، بازار مسکن از این عوامل بنیادی بی‌تفاوت می‌شود. «اگر بسیاری از خریداران این باور را داشته باشند، خریدهای ناشی از «ترس از دست دادن» می‌تواند قیمت‌ها را افزایش دهد و انتظارات از افزایش قیمت مسکن را افزایش دهد.»
ویژگی‌های حباب و تأثیر بر ریزش مسکن:
«یک حباب دارای سه ویژگی تعیین‌کننده است: رشد قیمت‌ها توسط سفته‌بازی هدایت می‌شود، حباب‌ها با گسترش اعتبار تحریک می‌شوند، حباب‌ها می‌پاشند». درحالی‌که قیمت مسکن در سال 2021 با نرخ‌های بی‌سابقه رشد کرد، دلایل این افزایش اساساً سفته‌بازی یا افزایش اعتبار نبود، بلکه نرخ‌های کم‌سابقه وام مسکن و تغییر اساسی در تقاضای مسکن بود.
امروز چه تفاوتی با سقوط بازار مسکن در سال 2008 دارد؟
ازجمله تفاوت‌های بین بازار مسکن امروز و سقوط مسکن در سال 2008 این است که استانداردهای وام‌دهی به دلیل درس‌های آموخته‌شده و مقررات جدید وضع‌شده پس از آخرین بحران، اکنون بسیار سخت‌تر شده است. اساساً، این بدان معناست که آن‌هایی که امروزه برای وام مسکن تائید شده‌اند، نسبت به کسانی که در دوره وام‌های قبل از بحران تائید شده بودند، سختگیرتر هستند.
«در پیش از رکود بزرگ، بازار مسکن با گسترش سریع اعتبار، افزایش اهرم و انتظارات خانوارها برای رشد قیمت مسکن که بیش‌ازحد خوش‌بینانه بود، تقویت‌شده بود. برخلاف وام مسکن با نرخ ثابت، نرخ بهره وام مسکن با نرخ قابل تنظیم پس از یک دوره با نرخ ثابت اولیه به‌صورت دوره‌ای تغییر می‌کند.
اکثر وام‌گیرندگان اکنون وام مسکن با نرخ ثابت دارند. درنتیجه، باوجوداینکه نرخ وام مسکن دو برابر شده است، صاحبان خانه‌های فعلی هیچ تغییری در پرداخت‌های ماهانه اصل و بهره خود مشاهده نمی‌کنند.
تفاوت‌های کلیدی در ریزش مسکن در سال2008 و امروز:
یکی دیگر از تفاوت‌های کلیدی بین بازار مسکن امروز و بحران مسکن در سال 2008 این است که امروزه بسیاری از صاحبان خانه دارای سهام در خانه‌های خود هستند که می‌تواند به آن‌ها کمک کند تا از رکود عبور کنند. در اواخر سال 2009، نزدیک به یک‌چهارم از صاحبان خانه‌های ایالات‌متحده در زیرآب بودند یا دارای ارزش سهام منفی در خانه‌های خود بودند، به این معنی که بدهی‌های وام مسکن خود را بیشتر از ارزششان داشتند.
داده‌های اخیر نشان می‌دهد که تقریباً نیمی از خانه‌های مسکونی رهن شده در ایالات‌متحده «غنی از سهام» در نظر گرفته می‌شوند، به این معنی که مجموع ارزش تخمینی موجودی وام تضمین‌شده توسط آن خانه‌ها برابر یا کمتر از ۵۰ درصد ارزش دارایی آن‌ها است
کارشناسان می‌گویند که ترکیبی از نرخ بالای وام مسکن، افزایش ارزش مسکن، کاهش تقاضای خریداران و رکود، دستورالعملی برای یک سال چالش‌برانگیز پیش روی بازار مسکن است.
«با نرخ‌های وام مسکن در بالاترین سطح از اوایل دهه 2000 و مقرون‌به‌صرفه بودن در پایین‌ترین حد، بسیاری از خریداران بالقوه از ترس کاهش قیمت مسکن از بازار خارج می‌شوند یا تمایلی به خرید خانه ندارند.»
رکود برای بازار مسکن چه معنایی دارد و ارتباط آن با ریزش مسکن؟
اقتصاددانان دفتر ملی تحقیقات اقتصادی رکود را به‌عنوان یک دوره طولانی‌مدت حداقل چند ماه توصیف می‌کنند که در طی آن کاهش قابل‌توجه و گسترده در فعالیت‌های اقتصادی وجود دارد. در اینجا نشانه‌های دیگری وجود دارد که اقتصاددانان برای تعیین اینکه چه زمانی در آستانه رکود هستیم یا وارد رکود شده‌ایم به دنبال آن هستند:
تولید ناخالص داخلی دو فصل متوالی انقباض یا کاهش را تجربه می‌کند.
تورم بالا و هزینه‌های استقراض باعث کاهش هزینه‌ها می‌شود.
کاهش سرعت در تولید و فروش تجارت.
افزایش مداوم در از دست دادن شغل و افزایش بیکاری.
منحنی بازده معکوس بین اوراق 10 ساله خزانه‌داری و اوراق قرضه کوتاه‌مدت.
علیرغم بالاترین تورمی که کشور در 40 سال گذشته دیده است، خبرهای خوبی در اقتصاد وجود دارد: بازار کار قوی با نرخ بیکاری ملی نزدیک به سطوح بسیار پایین در حدود 3.5 درصد، دستمزدها و حقوق‌ها بیش از 5.1 درصد از یک درصد افزایش‌یافته است. سال گذشته و هزینه‌های مصرف‌کننده انعطاف‌پذیر.
چه اتفاقی برای بازار مسکن پس از ریزش مسکن در آینده خواهد افتاد؟
درحالی‌که اقتصاددانان پیش‌بینی‌های متفاوتی درباره احتمال ورود ما به یک رکود دارند و دقیقاً چه زمانی ممکن است این اتفاق بیفتد، همه آن‌ها به‌طورکلی موافق هستند که ما به سمت یک رکود پیش می‌رویم.
پس وقتی رکود پیش‌بینی‌شده در آینه دید عقب باشد، این چه معنایی برای بازار مسکن دارد؟ کارشناسان انتظار دارند بازنشانی شود.«با کاهش سرعت اقتصاد، نرخ‌های بلندمدت، ازجمله نرخ وام مسکن، شروع به کاهش از سطوح اوج فعلی خواهند کرد». همراه با رشد سردتر قیمت مسکن و محرک‌های جمعیتی، انتظار داریم خریداران بالقوه بیشتری در سال‌های آینده به بازار بازگردند.
