هدف از خرید خانه کلنگی برای بیشتر افراد، استفاده شخصی و سکونت نیست. و اکثراً جهت ساخت و ساز به دنبال خانه کلنگی هستند. در نتیجه ما هم نکات مهم خرید خانه کلنگی را با دید سرمایه گذاری مورد بررسی قرار می‌دهیم. باید به عرضتان برسانم که در هنگام خرید خانه کلنگی، موارد حقوقی بسیار می‌تواند مهم واقع شود. اما قبل از نکات حقوقی، توجه به نکات و ویژگی‌های زمین ملک مورد نظر، الزامیست.

در نتیجه ما هم نخست نکات زمین ملک و سپس نکات حقوقی را برایتان شرح می‌دهیم. هنگامی که یک خانه کلنگی را با اهدافی مانند ساخت و ساز و یا سرمایه گذاری بررسی می‌کنید، باید نکات مهمی را مد نظر داشته باشید که بیشترین سود را ببرید. از جمله این نکات می‌توان به فرایند ساخت، پسندیدن مشتری، فروش بهتر سریع و راحت تر و… اشاره کرد.

فهرست

در این مقاله به موضوعات زیر می‌پردازیم:

خانه کلنگی و مزایای خرید آن

تراکم خانه کلنگی

ضریب سطح اشغال

مقدار قناس بودن زمین

جهت ملک کلنگی

عرض زمین و تعداد بر ملک

عقب نشینی

موقعیت مکانی ملک

محله‌ ملک

کیفیت خاک و درختان قدیمی

نکات حقوقی خرید خانه کلنگی

خرید خانه کلنگی و مزایای خرید آن

مشخصاً هر چه قدر از زمان ساخت ملکی بگذرد، کیفیت ملک افت می‌کند. به گونه‌ای که ملک فرسوده می‌شود و غیر قابل سکونت است. خانه‌ای را کلنگی می‌نامند که سن آن سی سال به بالاست. اکثر افرادی که به دنبال سوددهی مناسبی برای ساخت و ساز هستند، به سراغ خرید خانه‌های کلنگی می‌روند. خرید خانه کلنگی و مزایای آن برای سازنده بسیار است.

از جمله:

1. تبدیل خانه کلنگی به مدرن

برخی از اشخاص خانه قدیمی را با ایجاد تغیراتی با خانه مدرن ترکیب می‌کنند. البته این کار به معماران حرفه‌ای نیازمند است.

2. سرمایه گذاری عالی

خرید چنین ملکی، یک راه حل عالی برای سرمایه گذاری است.

3. کیفیت بهتر این خانه‌ها

بیشتر اوقات، خانه‌های قدیمی با گچ و تراش ساخته می‌شدند. که نسبت به خانه‌های امروزی، مقاومت بیشتری دارند.

4. قیمت پایین

به علت محبوبیت کمتر در برخی از بازارها و همچنین عدم به روز بودن، این خانه‌ها قیمت کمتری نسبت به سایرین دارند و خریدشان به صرفه است.

5. دارای ویژگی‌های منحصر بفردند

برای مثال خانه‌های قدیمی نسبت به خانه‌های جدید، دارای فضای متفاوتی برای زندگی هستند. مثلا ممکن است شما از پنجره‌های متفاوت و         حمامی جذاب، لذت فراوانی ببرید.

تراکم خانه کلنگی

هر کسی که اقدام به خرید خانه کلنگی می‌کند، باید میزان سرمایه‌ای که برای خرید زمین می‌خواهد صرف کند را با تمام هزینه تقریبی ساخت و ساز و همچنین مدت خاک‌خوری سرمایه، محاسبه کند. و بررسی کند که اصلا خرید خانه کلنگی به صرفه است یا خیر.

در واقع هر چه قدر بتواند بنای بیشتری در آن ملک بسازد، سود بیشتری به دست می‌آورد. و در نتیجه سرمایه گذاری شخص، منطقی‌تر می‌شود. به همین علت، مقدار تراکمی که به یک خانه کلنگی تعلق می‌گیرد، از نکات مهم خرید ملک کلنگی به حساب می‌آید.

ضریب سطح اشغال

در واقع مقدار سطح اشغال، از نکات مهم خرید محسوب می‌شود. ضریب سطح اشغال تعیین می‌کند که شما در چه مقدار از مساحت ملک، می‌توانید ساخت انجام دهید.( به شما می‌گوید که چقدر اجازه ساخت دارید)

همانطور که اشاره کردیم، هر چقدر مقدار زیربنای ساخته شده بیشتر باشد، سود بیشتری نصیب شما می‌‌شود. در نتیجه ضریب سطح اشغال هم، به اندازه تراکم در خرید شما، اهمیت دارد.

در این مورد، حتی مقدار خلافی که همسایه‌های ملک در ساخت و ساز انجام داده‌اند، هم مهم است. چون در این صورت سازنده می‌تواند به همان اندازه همسایه‌ها خلاف کند. و در نتیجه زیربنایی مفید را بیشتر کند. دقت داشته باشید که درصد ساخت زمین یا همان ضریب سطح اشغال در موردهای دیگر هم دارای اهمیت است که در ادامه به آنها پرداخته می‌شود.

مقدار قناس بودن زمین

از دیگر نکات مهم در خرید خانه ی کلنگی می‌توان به قناس بودن زمین آن اشاره کرد. که این موضوع هم می‌تواند به سود شما باشد و هم می‌تواند به ضرر شما تمام شود. این را بگویم که قناسی زمین از دید خریدار و سازنده می‌تواند کاملا متفاوت باشد. به طوری که قناسی زمین از دید خریدار همواره بد است اما قضیه برای سازنده کاملا فرق می‌کند.

شهرداری برای هر محله‌ای ضریب سطح اشغالی را تعیین می‌کند، که با توجه به آن درصدی از زمین که شما می‌توانید در آن ساخت و ساز انجام دهید، مشخص می‌شود. در صورتی که هر ملکی باید هم باد با ملک‌های همسایه‌ها ساخته شود، در نتیجه نوع قناسی توانایی افزایش امکان ساخت و ساز را دارد و می‌تواند در بعضی مواقع به سود شما واقع شود.

مشکل قناسی زمین

به طور خلاصه، نوع قناسی ملک شما می‌تواند باعث شود که در مساحت کمتر و یا بیشتری قابلیت ساخت داشته باشید. قناسی زمین، می‌تواند کار سازنده را از سه جهت مختلف، سخت کند:

1. ساخت و ساز سخت‌تر
2. سخت شدن ارائه نقشه مناسب
3. فروش سخت‌تر ملک ( چون خریداران معمولا دید منفی به قناسی دارند)

در صورتی که نوع قناسی زمین به گونه‌ای باشد که امکان ساخت بیشتر را برای سازنده فراهم آورد، سازنده به راحتی می‌توانید به علت سود بیشتر، سه مورد بالا را نادیده بگیرد و فراموش نشود که همواره سود بیشتر، ملاک تصمیم گیری یک سازنده است.

جهت ملک در خرید خانه کلنگی

جهت ملک (جنوبی، شمالی و…) هم بسیار در خرید خانه‌ کلنگی اهمیت دارد و این اهمیت به نظر بدیهی می‌رسد. لطفا از دید خریدار به ملکتان نگاهی بیندازید. در نظر خریدار خانه جنوبی، معنای نورگیری بهتر و روشنایی مطلوبتر و بهتر است. که از دید سازنده ملک جنوبی مزایای بیشتری هم دارد. مشخصا جنوبی بودن ملک، افزایش نورگیری را حاصل می‌شود که همین مورد سبب آسانی فروش و قیمت بهتر می‌شود. اما ملک جنوبی، مزیت‌های دیگری هم برای سازنده دارد.

در خانه‌های شمالی، به علت اینکه کوچه و حیاط در یک سمت قرار دارند، سازنده تنها می‌تواند از یک سمت پیشروی کند. اما در ملک جنوبی، این مشکل وجود ندارد و حیاط در یک سمت و کوچه در سمت دیگر است، و سازنده توانایی پیشروی از هر دو طرف را دارد. که همین مورد به معنی زیربنای بیشتر و در نتیجه سود بیشتر است.

بنابراین، املاک جنوبی نه تنها با قیمت بهتر و مناسب‌تری نسبت به املاک شمالی به فروش می‌رسد. بلکه به دلیل امکان پیشروی از هر دو جهت، سوددهی بیشتری هم برای سازنده به همراه دارد.

عرض زمین و تعداد بر ملک

هر چه قدر میزان عرض زمین ( طول بر) که مردم اشتباهاً به آن بحر ملک می‌گویند، بیشتر باشد، خرید آن خانه‌ کلنگی برای سازنده جذاب‌تر است. هنگامی که طول بر یک ملک کلنگی زیادتر است، سازنده می‌تواند نقشه‌های متنوع‌تری را پیاده کند. در نتیجه نقشه‌های بهتری را می‌شود برای زمین انتخاب کرد، و همین امر فروش سازه را برای سازنده، راحت‌تر از پیش می‌کند.

از طرف دیگر، بیشتر بودن عرض زمین، امکان طراحی پارکینگ را برای سازنده بیشتر می‌کند. وقتی که عرض زمین زیادتر باشد، می‌توان پنجره‌های بیشتری را کار کرد و این هم نورگیری بهتر ساختمان را حاصل می‌کند. و تمامی این موارد، فروش بهتر و سریع‌تر ملک را به دنبال دارد. باید این را هم در نظر بگیرید که، هرچه قدر مقدار عرض زمین زیادتر باشد، فرد سازنده به میزان بیشتری توان پیشروی دارد و در نتیجه توانایی ساخت متراژ بیشتری را دارد.

میزان خلاف ( پیشروی) می‌تواند حدوداً یک متر تا یک متر و بیست سانتی متر باشد. به عنوان مثال، یک متر و بیست سانتی‌متر خلافی در شش متر زمین، معادل است با ۷ متر و ۲۰ سانتی متر پیشروی بیشتر، اما در زمینی با ۱۵ متر عرض، معادل با ۱۸ متر زیربنای بیشتر است که مسلما این مقدار قابل توجهی است.

عقب نشینی در خرید خانه کلنگی

عقب نشینی نیز یکی از همان موارد مهمی است که باید در هنگام خرید خانه کلنگی به آن دقت کنید. این مورد می‌تواند برای مالک ضرر و زیانی به دنبال داشته باشد، اما برای سازنده سود بسیار خوبی را به همراه دارد.

در واقع هنگامی که ملکی نیاز به عقب نشینی داشته باشد، مشخصاً سازنده هنگام خرید ملک، هزینه کمتری را باید بپردازد؛ در حالی که عقب نشینی بر روی زیر بنای مفید کار، بی تاثیر است. ( عقب نشینی روی زیربنای مفید، اثر منفی ندارد)

موقعیت مکانی خرید خانه کلنگی

باید موقعیت مکانی خانه را از لحاظ مختلفی همچون سرعت رشد، امنیت منطقه و همچنین جدید یا قدیمی بودن، مورد بررسی قرار دهید.

این موارد از آن جهت اهمیت دارند که، نوع بافت محله، بسیار در شرایط شما برای ساخت و ساز تاثیر گذار هستند. به عنوان مثال هنگامی که شما ملکی را با مساحتی به اندازه ی ۱۵۰ متر ( یا بیشتر) در منطقه‌ای فرسوده خریداری کنید، در هنگام ساخت سازتان، می‌توانید یک طبقه اضافی به سازه بیفزایید.

همینطور شهرداری‌ها برای چنین اشخاصی ( افرادی که در چنین مناطقی قصد خرید خانه کلنگی را به هدف تخریب و دوباره سازی دارند) تسهیلات گوناگونی را در نظر می‌گیرد. ( برای مثال می‌گوید که هزینه‌های مربوط به جواز ساخت برای شما رایگان است)

محله خانه کلنگی

اگر ملکی که شما قصد خریدش را دارید، در محله‌ای قرار داشته باشد که امکانات زیادی داشته باشد و خلاصه رو به پیشرفت باشد. ارزش ملکی که قرار است ساخته شود، بسیار افزایش می‌یابد و در نتیجه سود بیشتری را هم برای سازنده دارد. منطقه ملک مورد نظر، می‌تواند ویژگی‌هایی داشته باشد، که نشانه خوبی برای سازنده است.

برای مثال نزدیک بودن ملک به وسایل نقلیه عمومی، دسترسی راحت به مکان های پزشکی و درمانی، نزدیک بودن به خیابان‌های اصلی و خلاصه دسترسی آسان به امکانات خدماتی و رفاهی میتواند بسیار در قیمت فروش موثر باشد.

کیفیت خاک و درختان قدیمی

کیفیت خاک هم نکته دیگری است که در هنگام خرید خانه کلنگی دارای اهمیت است. اکثر کسانی که اقدام به خرید چنین خانه‌ای می‌کنند، تصمیم به کوبیدن خانه و ساخت بنایی جدید دارند، در نتیجه بررسی کیفیت خاک ملک، هم اهمیت دارد. باید مطمعن شوید که خاک زمین برای ساخت ساز شما مناسب است یا خیر. برای اطمینان حاصل کردن از این موضوع می‌توانید به کارشناسان فعال در این زمینه مراجعه کنید.

از طرفی دیگ، بعضی از خانه‌های قدیمی درختان کهنسالی را دارا هستند. توجه کنید که ریشه‌های چنین درختانی می‌توانند برای شما مشکلاتی را به وجود آورند. گاهی ریشه‌های بسیار بلند درختان می‌تواند به سمت پایه‌های خانه و همچنین به سوی سیستم لوله کشی رشد کند. و در نتیجه به آن‌ها صدمه بزند. و به طور مثال همین تعویض لوله، می‌تواند برایتان بسیار هزینه بر باشد.

نکات حقوقی خرید خانه کلنگی

علاوه بر نکاتی که مورد بررسی قرار دادیم، نکات حقوقی هم در موقع خرید این نوع خانه، بسیار حائز اهمیت هستند.

در ادامه به این نکات حقوقی می‌پردازیم.

1. احراز مالکیت:

اطمینان حاصل کنید که فروشنده، مالک واقعی ملک است. این نکته نه تنها برای خانه کلنگی بلکه برای تمامی املاک، لازم است. بسیاری از فروشندگان خانه‌های کلنگی، مالک نبودند. در نتیجه معامله چنین ملکی، غیر قانونی است. این مورد می‌تواند برای خریدار مشکلات زیادی ایجاد کند.

2. استعلام ملک از شهرداری:

حتما به شهرداری مراجعه کنید و مطمئن شوید که ملک موردنظرتان در طرح شهرداری نیست.

3. قولنامه بلند مدت:

از سرمایه گذاری روی ملکی که دارای قولنامه بلند مدت و یا وکالتی است، دوری کنید. گاهی این چنین معاملات، بسیار پر ریسک هستند.

4. املاک وراثتی:

اگر ملکی را مد نظر دارید که وارثان زیادی دارد، حتما اطمینان حاصل کنید که تمامی وارثان، از فروش ملک رضایت دارند.

5. مالیات و عوارض:

از پرداخت تمامی عوارض و مالیات اطمینان حاصل کنید. چون پس از خرید، پرداخت تمامی این موارد، بر عهده مالک فعلی است.

نتیجه گیری:

اگر با کمال دقت، مقاله را مطالعه کرده باشید، دیدید که تقریباً تمامی نکات مهم را برایتان شرح دادیم. اگر هنگام خریدتان تمامی این نکات را رعایت کنید، می‌توانید ملک مناسب خودتان را پیدا کنید و در آیند به سود خوبی برسید. برای کسب اطلاعات بیشتر به سایت هدایتی فر رجوع کنید.